info@pvcg.ru

Подразделение проектной и строительной экспертизы

phone-smeta
 

Почта для отправки материалов на экспертизу: expert@pvcg.ru
Адрес: Москва, улица Пречистенка, дом 10

Оценка объектов недвижимости

Недвижимое имущество в большинстве случаев является самой ценной частью активов, которыми располагает частное лицо или предприятие. Для эффективного управления такой собственностью необходима своевременно и грамотно выполненная оценка недвижимости. В рамках экспертной оценки недвижимости определяется ее рыночная стоимость, которую необходимо установить, к примеру, перед проведением сделки. Деятельность по экономической оценке недвижимости достаточно строго регламентирована. Работающие в России оценщики руководствуются определенными стандартами, согласованными не только внутри отрасли, но и с государством.

Оценка стоимости объектов недвижимости условно разделяется на пять групп:

  • оценка городской жилой недвижимости (оценка квартир и комнат)
  • оценка офисного помещения или склада
  • оценка земельного участка (включающая строения на нем)
  • оценка зданий и сооружений (в том числе, оценка коттеджей)
  • оценка незавершенного строительства.

В зависимости от типа недвижимого имущества выбираются свои методы оценки недвижимости.

Что представляет собой независимая оценка недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости — это наиболее распространенный вид оценочной деятельности. Оценщиками здесь определяется цена объекта и юридические права на него, после чего в отношении объекта проводится сделка, например, купли-продажи или аренды. Оценка стоимости недвижимости проводится в отношении сооружений и прочих неразрывно связанных с землей объектов, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.

На современном рынке недвижимости взаимодействует большое число физических и юридических лиц, которым требуется проведение независимой оценки. Оценочные процедуры проводят квалифицированные специалисты. Результатом их работы является отчет по оценке недвижимости, использующийся в качестве одного из основных аргументов при совершении сделок. Он составляется в письменном виде и содержит в себе:

  • полное описание особенностей оцениваемого объекта
  • применяемые методы оценки стоимости недвижимости
  • перечень использованных документов
  • различные расчеты и графики.

Полученный по результатам проведения оценки недвижимости отчет — это объемный многостраничный документ, имеющий серьезную доказательную силу. Он в официальном порядке рассматривается, в том числе, государственными и муниципальными органами. Такой ответственный подход очень важен при оценке стоимости коммерческой недвижимости и жилья для исключения рисков, способных привести к чрезмерно высоким потерям.

При оценке недвижимости различают несколько видов ее стоимости. Так, возможно проведение следующих видов оценочных процедур:

  • рыночная оценка недвижимости, в ходе нее определяется наиболее вероятная цена, которая будет заплачена за объект на свободном рынке при условии развитой конкуренции. В данном случае на стоимость недвижимого имущества не должны накладываться никакие ограничения, и при этом подразумевается, что заключающие сделку стороны действуют разумно и располагают всей необходимой информацией
  • кадастровая оценка недвижимости, которую обычно проводят для целей налогообложения. Кадастровая оценка объектов недвижимости необходима в процессе любых сделок с участками земли, а также при расчете налогооблагаемой базы для земельного налога
  • оценка инвестиционной стоимости недвижимости, которая проводится в отношении конкретного инвестора
  • оценка ликвидационной стоимости объектов недвижимости, которая обычно значительно ниже рыночной, так как продажа осуществляется в предельно короткие сроки.

В процессе заключения договоров страхования оперируют восстановительной стоимостью, которая показывает, сколько будет стоить строительство при наступлении страхового случая.

Цели оценки недвижимости

Независимая оценка недвижимости представляет собой процедуру, проводимую в самых разных случаях, от продажи комнаты до определения доли собственности на большом предприятии. Грамотно проведенная экспертиза поможет вам:

  • получить убедительный аргумент для осуществления сделки купли-продажи, аренды, ипотеки, мены, дарения, наследования
  • оформить кредит под залог недвижимого имущества или его части
  • определить цену имущества для разрешения споров имущественного характера, в том числе, для судебных приставов
  • провести приватизацию имущества
  • оформить часть недвижимого имущества в качестве вложения в уставный капитал другого предприятия
  • определить стоимость недвижимости для оценивания инвестиционных проектов, привлечения новых пайщиков или проведения допэмиссии акций
  • определить цену имущества для осуществления страхования
  • оценить размер ущерба, который нанесли объекту недвижимости третьи лица
  • определить базу для начисления налога на имущество
  • определить цену незавершенного строительства
  • определить материальное выражение износа строения (оценка износа здания).

Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Процесс оценки недвижимости проходит поэтапно и последовательно. Выделяются следующие этапы оценки недвижимости:

  • сбор необходимой документации
  • осмотр оцениваемого объекта
  • мониторинг рынка с выяснением стоимости аналогичных или сходных объектов
  • составление отчета по оценке недвижимости с указанием ее рыночной стоимости на текущий момент времени.

Мы привлекаем для проведения всех перечисленных мероприятий исключительно опытных дипломированных специалистов, имеющих разрешения на ведение оценочной деятельности. Нашим центром оценки недвижимости разработан четкий и логично выстроенный алгоритм действий, который позволяет быстро и точно оценивать стоимость объектов любого назначения и сложности.

Выполняющие независимую оценку стоимости специалисты в своей работе должны:

  • правильно определять недвижимое имущество, характеризующие его признаки и имеющиеся в отношении него имущественные права
  • учитывать цель, для которой проводится оценка, а также вероятное использование составляемого по итогам отчета
  • определять область сбора сведений об объекте
  • выявлять степень его износа
  • определять наличие всевозможных ограничений
  • проверять право собственности с юридической точки зрения
  • выявлять и учитывать влияние на оценку различных сторонних факторов
  • выносить четкое и обоснованное заключение, принимаемое в качестве официального документа, в том числе, государственными органами.

Чтобы агентство оценки недвижимости смогло быстрее приступить к работе, и экспертиза была проведена точно и оперативно, необходимы следующие документы:

  • бумаги, обозначающие физические границы оцениваемого объекта недвижимости. В случае с земельным участком это могут быть карты или геодезические планы, которыми обозначается его местоположение и точные границы
  • документы, описывающие находящиеся на обследуемой территории здания и сооружения
  • выписки из БТИ
  • бумаги, которыми устанавливается право собственности
  • документация, подтверждающая имеющиеся обременения (при их наличии). К числу обременений относятся связанные с объектом недвижимости долговые обязательства, налоги, договоры аренды и залога.

Оценка жилого помещения

Оценка жилых зданий и отдельных помещений (квартир, комнат) проводится для определения рыночной стоимости права собственности, аренды и иных вещных прав в отношении подвергающегося оцениванию объекта. При оценке рыночной стоимости квартиры детально учитываются все ее характеристики. В том числе, специалисты по оценке стоимости квартиры принимают во внимание такие ее особенности, как:

  • площадь
  • тип дома, планировка и состояние отделки
  • местоположение дома
  • удаленность от наиболее важных инфраструктурных объектов
  • этажность и прочие нюансы.

Помимо рыночной оценки квартир мы также выполняем оценочные процедуры в отношении других объектов жилья — комнат, коттеджей, индивидуальных домов.

Оценка зданий и помещений

Нашими специалистами проводится оценка стоимости зданий и оценка технического состояния зданий любой сложности и назначения. Наиболее часто такие оценочные процедуры проводятся при необходимости получить банковский кредит или определить цену имущества для подписания договора со страховщиком. Кроме этого, техническая оценка здания выполняется для его постановки на баланс организации или вклада в уставный капитал. Наши специалисты после проведения оценки состояния здания готовы представить отчет с необходимой резолютивной частью, в которой будет содержаться, к примеру:

  • стоимость квадратного метра здания
  • величина ставки арендной платы.

Оценка сооружений

В данном случае объектами независимой оценки выступают, как правило:

  • мосты
  • тоннели
  • автомобильные дороги и железнодорожные пути
  • трубопроводы
  • емкости и резервуары
  • линии электропередач и кабельные линии
  • различные объекты благоустройства и так далее.

При оценке состояния зданий и сооружений учитывается, что в большинстве случаев перечисленные объекты самостоятельно приносить доход не могут. Ценность они представляют исключительно в составе определенного имущественного комплекса.

При проведении оценки стоимости зданий и сооружений желательно предоставить оценщику доступ к оцениваемому объекту. Визуальный осмотр зачастую позволяет получить сведения, которые отсутствуют в предоставленных документах, но в то же время имеют серьезное значение для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вопросы и ответы: особенности оценки недвижимости

1. Можно ли провести оценку помещения самостоятельно?

Да, конечно, оценка стоимости помещения может быть проведена самостоятельно. Для этого можно использовать различные онлайн-сервисы, доски объявлений или получить консультацию у знакомого риэлтера. Обычно в данном случае для оценки нежилого помещения или независимой оценки квартиры используется информация из открытых источников об аналогичных по параметрам объектах, располагающихся в том же районе. Результат такого оценивания будет в какой-то степени объективным, но далеко не полностью, потому что наверняка из поля зрения программы или неквалифицированного специалиста выпадут отдельные важные обстоятельства. При особой важности данной процедуры такие методы оценки объектов недвижимости использовать не рекомендуется. Они подходят лишь в качестве предварительных или примерных результатов.

Нужно также отметить, что отчет об оценке коммерческой недвижимости или жилья является официальным документом. Самостоятельно полученное заключение юридической силы не имеет, поэтому его нельзя использовать в качестве серьезного аргумента при каких-либо спорах или заключении сделок.

2. В течение какого срока оценка торговых помещений имеет юридическую силу?

Действующее в нашей стране законодательство, определяющее технологии оценки недвижимости, говорит о том, что указанная итоговая стоимость объекта действительна для совершения сделок с ним в течение 6 месяцев со дня составления отчета. Исключение в данном подходе к оценке недвижимости делается только в том случае, если речь идет об объектах, в отношении которых проводится процедура наследования.

3. Я считаю, что оценка городской недвижимости (моей квартиры) была проведена неверно, а точнее, была выставлена незаслуженно низкая цена. Могу ли я ее оспорить и обратиться к другому специалисту?

Конечно, при несогласии с результатами оценки или по каким-то еще причинам вы можете обратиться в другую организацию, проводящую независимые оценки квартиры. Однако здесь нужно понимать, что принципы оценки недвижимости у оценщиков одни и те же, так как все они работают на основе единого законодательства и получают разрешения на ведение деятельности в общем контролирующем органе. Оспаривать решение оценщика разумно только в том случае, если у вас имеются явные доказательства его некомпетентности. В случае с квартирами очень часто бывает так, что они переоцениваются рынком, и фактическая стоимость их значительно ниже. Кроме этого, в ту цену, на которую вы ориентируетесь, могут быть заложены комиссионные риэлтеров и прочие моменты, в которых нужно детально разбираться.

4. Возник спор с арендодателем, значительно повысившим с января ставку аренды. Чем мне здесь может помочь оценщик?

Да, вы можете использовать в данном споре в качестве аргумента официальный отчет по оценке аренды помещения. Он позволит понять, какова реальная стоимость арендной платы в вашем случае. При этом нужно помнить, что арендодатель имеет право повышать ставку аренды, но для этого необходимы какие-то основания. Сюда относится, например, улучшение технического состояния помещений (проведен ремонт, подключены дополнительные коммуникации), повышение транспортной доступности (повысилась проходимость грузового транспорта, выросло число парковок, открыта новая станция метро), изменение общего состояния рынка в сторону повышения арендной платы. Если ничего подобного, обосновывающего повышение арендной платы, не произошло, то вы вполне можете заказать оценку аренды недвижимости, результат которой можно использовать в своих спорах с арендодателем.

^

Узнайте, как мы сможем помочь в решении Вашей проблемы

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста

{{getError(myForm.oname.$error)}}
{{getError(myForm.otel.$error)}}

Спасибо!

Скоро мы свяжемся с Вами!

×

Контактное лицо *

{{getError(myForm.oname.$error)}}

Телефон *

{{getError(myForm.otel.$error)}}

E-mail

{{getError(myForm.omail.$error)}}

Цели обращения (задачи, которые Вы планируете поставить) *

{{getError(myForm.omess.$error)}}

Спасибо!

Скоро мы свяжемся с Вами!

×

Контактное лицо *

{{getError(myForm.oname.$error)}}

Телефон *

{{getError(myForm.otel.$error)}}

Спасибо!

Скоро мы свяжемся с Вами!