Подразделение проектной и строительной экспертизы

phone-smeta
 

Почта для отправки материалов на экспертизу:
Адрес: Москва, улица Пречистенка, дом 10

Оценка земли

При оценке земли/земельных участков Заказчику оценки следует обратить внимание на его целевое назначение и разрешенное использование. При этом оценка проводится исходя из принципа наиболее эффективного ис-пользования земли, т.е. рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.

К примеру, существуют следующие виды целевого назначения и разрешенного использования:

  • земельные участки поселений;
  • земельные участки сельскохозяйственного назначения;
  • земельные участки в дачных кооперативах и садовых товариществах;
  • земля лесного фонда и т.д.

Основными целями оценки стоимости земли/земельных участков являются:

  • купля-продажа;
  • залог;
  • судебное разбирательство;
  • внесение в уставный капитал;
  • оценка земельного участка в целях налогообложения;
  • при оценке инвестиционной привлекательности;
  • при принятии других хозяйственных решений.
Объект оценкиЕдиница измеренияМинимальная стоимость работ
Земельные участки
городского назначения 0,01 га 750, но не менее 15 000 за отчет
сельхозугодия 37,50, но не менее 30 000 за отчет
лесные угодья 75, но не менее 30 000 за отчет
иного назначения 225, но не менее 9 000 за отчет
Зеленые насаждения и благоустройства территории 37,50, но не менее 9 000 за отчет

Большинство видов человеческой деятельности неразрывно связано с землей, которая может использоваться как средство производства или пространство для размещения жилых и прочих объектов. В связи с высокой ценностью земельного ресурса появилась регламентированная процедура оценки стоимости земли.

Земельная оценка проводится в отношении участка, который представляет собой объект со следующими четко установленными характеристиками:

  • площадь;
  • границы;
  • расположение;
  • правовой статус и прочие моменты, отраженные в документах на право собственности ил аренды.

Земля в настоящее время достаточно часто является объектом купли-продажи и прочих сделок. Учитывая высокую ценность данного ресурса, перед проведением каких-либо действий обязательно нужна достоверная оценка рыночной стоимости земельного участка.

Когда проводится оценка земельного участка

Существует перечень типичный случаев, когда требуется оценка участка земли. Обязательным привлечение экспертов-оценщиков является в тех ситуациях, когда осуществляются сделки с землей, находящейся в полной или частичной собственности государственных или муниципальных органов. В основном, рыночная оценка земли нужна, когда:

  • совершается сделка по купле-продаже земли;
  • участок планируется к сдаче в аренду;
  • земля выставляется в качестве залогового обеспечения для получения кредита;
  • готовится договор страхования земли;
  • участок передается по наследству;
  • в земельные ресурсы вкладываются инвестиции.

Таким образом, экспертами может проводиться не только оценка рыночной стоимости земли. Они также могут определить ее арендную, залоговую или инвестиционную стоимость. При этом чаще всего, конечно же, целью оценки земли является именно определение ее рыночной цены. Ее точное значение очень важно как для продавца, так и для покупателя. Из-за большого размера стоимости участка и ее постоянных колебаний, отчет по оценке земли всегда составляется на дату совершения сделки.

При оценке земли и недвижимости точность определения цены зависит от полноты и правильности трактовки всех основных существенных для данного случая нюансов. В частности, принимается в расчет:

  • расположение участка;
  • его целевое назначение;
  • способ землепользования и условия эксплуатации земли;
  • наличие коммуникаций;
  • прогноз изменения ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная оценка земельного участка и ее принципы

Государственная кадастровая оценка земель основной своей целью имеет установление размера налога на землю, поэтому она не может в полной мере использоваться для проведения рыночных сделок с участками. При оценке стоимости земельного участка, продающегося на свободном рынке должны работать соответствующие механизмы. В том числе, здесь действуют следующие принципы:

  • ценность на рынке имеет лишь та земля, которая является полезной, то есть может удовлетворять потребности владельца;
  • цена земли зависит от имеющегося на рынке спроса и предложения. При этом нужно понимать важное отличие земельных участков от многих других групп товаров — предложение земли не может резко возрасти в ответ на спрос и повышение стоимости;
  • ценность земельного участка во многом определяется его местоположением, наличием подведенных коммуникаций или перспективой их скорого появления;
  • на цену участка влияет то, какой доход при ее эффективном использовании может получить владелец за определенный срок;
  • при экономической оценке земли большое значение имеет ее целевое назначение. Изменение последнего провести достаточно сложно, так как этот вопрос регулируется специальным федеральным законом.

Для некоторых категорий земель большое значение имеет именно их местоположение. К примеру, при оценке земельных ресурсов под строительство загородных домов очень важно наличие основных коммуникаций, водоема, зеленых насаждений. Это позволяет поднять стоимость участков в несколько раз. Если земля отводится под строительство промышленного предприятия или складского комплекса, то здесь ценность определяется иными критериями, например, транспортной доступностью.

Порядок оценки земельного участка

Экспертная оценка земельного участка проводится поэтапно. Сначала оценщик должен встретиться с заказчиком для проведения консультации относительно оцениваемого предмета и целей проведения экспертизы. В ходе этой встречи определяются задачи по оценке земли и уточняются необходимые правовые аспекты.

Специалист-оценщик запрашивает у клиента основные документыдля оценки земельного участка. Здесь заказчику необходимо представить:

  • правоустанавливающую документацию на оцениваемый объект, для собственников — свидетельство о собственности, для арендаторов — договор аренды;
  • сведения о клиенте, для физического лица — паспортные данные, для юридического лица — реквизиты.

После того, как необходимые бумаги переданы, составляется и подписывается договор на проведение независимой оценки земельного участка.

Когда договор заключен, эксперт отправляется непосредственно на место для осмотра участка. Здесь он занимается уточнением качественных характеристик обследуемого объекта. Для объективной оценки стоимости земельных ресурсов обязательно подвергается анализу состояние рынка. В частности, здесь необходимо сравнить полученную в ходе оценки участка цену с теми расценками, которые установлены на аналогичные объекты. После проведения всех необходимых обследований и аналитических мероприятий оценщик оформляет свое заключение.

Результатом оценки стоимости участка является подготовленный экспертом отчет. Он считается официальным юридическим документом и имеет доказательную силу. Отчет об оценке земельного участка актуален в течение полугода с момента его составления. Этот документ можно предъявлять в государственные и муниципальные учреждения, использовать в качестве аргумента в судах и для решения иных вопросов.

Отчет составляется в соответствии с методикой оценки земель и действующим законодательством, которым регламентируется оценочная деятельность. Он состоит из нескольких десятков пронумерованных и прошитых листов, а также заверяется печатью оценочной организации. В нем дается полное обоснование определенной в итоге стоимости, прописываются использованные коэффициенты оценки земли и прочие необходимые сведения. К отчету прилагаются ксерокопии всей правоустанавливающей и вспомогательной документации, которая была использована в оценочном процессе. Если велась фотосъемка, то прикрепляются также и фотографии объекта.

Некоторые особенности оценки земли и имущества

В зависимости от того, для каких целей проводится экспертная оценка земли, меняется сама оценочная процедура, и появляются новые факторы, влияющие на размер стоимости. Например, при желании использовать земельный участок в качестве залога для получения кредита важную роль играет его назначение, имеющиеся обременения и сервитуты (дороги, линии электропередач, трубопроводы) и строения. Земля может передаваться в залог вместе со зданиями, сооружениями и коммуникациями, и в этом случае помимо оценки земельного пая необходимо также оценивать эти перечисленные дополнительные объекты.

Нередко возникает необходимость в оценке доли земельного участка в случае раздела имущества между супругами. В данном случае при денежной оценке земли обычно принимаются в расчет имеющиеся строения, коммуникации, ограждения и прочие элементы благоустройства.

Результаты оценки земли сельскохозяйственного назначения напрямую зависят от того, какую урожайность на оцениваемом объекте имеют основные сельскохозяйственные культуры, насколько продуктивными являются пастбища, сенокосы или многолетние насаждения. К особенностям оценки земли нужно отнести также необходимость анализа таких моментов, как стоимость сельхозпродукции в данном регионе и производственные затраты на выращивание культурных растений.

При оценке земель населенных пунктов и предназначенных для индивидуального строительства участков большое значение имеет анализ стоимости аналогичных уже проданных или только выставленных на продажу объектов. Кроме этого, в принципы оценки земли данной категории входит ее расположение относительно города, возможность подключения к основным инженерным коммуникациям, транспортная доступность, наличие необходимой для постоянного проживания инфраструктуры, водоемов, леса и прочих природных объектов.

При оценке аренды земельного участка также необходимо проанализировать ситуацию с расценками на рынке. Размер взимаемой арендной платы сильно зависит от основных характеристик земли, от ее назначения до транспортной доступности и обеспеченности инфраструктурой.

Государственная оценка земель объективно все эти рыночные моменты отразить не может. Именно поэтому кадастровая оценка земель при проведении реальных сделок по купле-продаже практически не используется. В данном случае необходима независимая оценка земли, которая позволяет установить реальную стоимость земельных ресурсов.

Оценка стоимости земли: вопросы и ответы

1. Находящийся в собственности участок под индивидуальное жилое строительство за последние 10 лет силами поселковой администрации, а также стараниями нашей семьи был значительно благоустроен. Будет ли это объективно отражено при учете и оценке земли?

Да, безусловно, будет. При оценке земель поселений принимаются во внимание любые коснувшиеся их улучшения. Они разделяются на две группы:

  • внешние, куда входит обустройство улиц, тротуаров и необходимых для комфортного проживания инженерных сетей;
  • внутренние, куда включаются работы по планировке, озеленению, укладке асфальта, прокладке коммуникаций непосредственно к зданиям на участке и так далее.

 

Даже если из улучшений присутствует только установка забора и высадка плодоносящих деревьев, это будет учтено при составлении отчета об оценке земельного участка.

2. Мой земельный участок планируется муниципалитетом к изъятию с выплатой вознаграждения. Нужно ли мне здесь обращаться к независимым оценщикам?

Независимая оценка земельного участка проводится на ваше усмотрение, и мы рекомендуем пользоваться этой возможностью. Если муниципальный орган выкупает землю, то он рассчитывает убытки собственника, которые и будет погашать. Результат проведенной муниципалитетом нормативной оценки земли может вас не устроить из-за несоответствия рыночным реалиям. Конечно, правовые основы оценки земель нарушены не будут, но для занижения стоимости участка относительно средних цен на рынке делать это и не обязательно. Соответственно, уже на этом этапе стоит привлекать независимых экспертов, которые пользуются иными подходами к оценке земли. Их работа отличается большей объективностью и ориентированностью на соблюдение интересов заказчика услуги.

3. Нужно определить стоимость складского комплекса для его передачи новому владельцу. Сложность состоит в том, что он находится в небольшом городе, где аналогичных объектов мало и известна публичная стоимость только единиц из них. Как мне получить обоснованный отчет о цене объекта и убедить в его состоятельности покупателя?

Не будем отрицать, что описанная вами ситуация является достаточно сложной, но безвыходной ее назвать нельзя. Оценщиками в зависимости от обстоятельств используются разные виды оценки земель. В том числе, здесь применяются сравнительные методы оценки земли. Наличие застройки часто является усложняющим работу экспертов обстоятельством при оценке городских земель. Однако это не значит, что экспертиза не может быть проведена, и нельзя получить достоверного отчета. Многие оценщики мотивируют отказ от наиболее наглядной сравнительной методики тем, что не могут подобрать релевантную выборку. Мы также считаем такой подход неправильным. Да, в деле оценки застроенных земельных участков сложно добиться релевантности выборки взятых для сравнения объектов. Однако нужно пользоваться той информацией, которая имеется. Если, как в вашем случае, не хватает объектов для сравнения в конкретном городе, то можно брать другие города с близкими демографическими, промышленными и прочими показателями.

Выборка должна состоять из  10-20 аналогичных объектов (по крайней мере, не менее 5). В такой большой стране как Россия опытная оценочная компания сможет найти в своей базе нужное число вариантов для сравнения. При учете этих и других особенностей оценки земельных участков и будет определена стоимость объекта, с которой можно выходить на сделку.

Узнайте, как мы сможем помочь в решении Вашей проблемы

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста

{{getError(myForm.oname.$error)}}
{{getError(myForm.otel.$error)}}

Спасибо!

Скоро мы свяжемся с Вами!

×

Контактное лицо *

{{getError(myForm.oname.$error)}}

Телефон *

{{getError(myForm.otel.$error)}}

E-mail

{{getError(myForm.omail.$error)}}

Цели обращения (задачи, которые Вы планируете поставить) *

{{getError(myForm.omess.$error)}}

Спасибо!

Скоро мы свяжемся с Вами!

×

Контактное лицо *

{{getError(myForm.oname.$error)}}

Телефон *

{{getError(myForm.otel.$error)}}

Спасибо!

Скоро мы свяжемся с Вами!

Система управления сайтом HostCMS